부동산 거래를 하다 보면 ‘입주권’과 ‘분양권’이라는 용어를 자주 접하게 된다.
둘 다 아직 완공되지 않은 집에 대한 권리지만, 성격과 세금, 거래 방법에서 큰 차이가 있다.
헷갈리기 쉬운 이 두 개념을 정확히 구분하는 것이 매우 중요하다. 🧠
이번 글에서는 입주권과 분양권의 개념, 차이점, 거래 시 유의사항까지 한 번에 정리해보았다. 📌
1. 입주권이란? 🏘️
입주권은 재개발·재건축 구역에서 종전의 주택을 보유하던 사람이 새 아파트에 입주할 수 있는 권리를 말한다.
즉, 기존 주택을 철거하고 새 아파트가 지어질 때, 원래 소유자에게 주어지는 권리이다.
예를 들어, 오래된 빌라를 재개발하기로 하여 철거되면, 그 빌라 소유자는 새 아파트에 입주할 수 있는 입주권을 받게 된다.
📌 등기부등본에 등록되지 않지만, 관리처분계획인가 이후 부여되는 법적 권리로 인정된다.
2. 분양권이란? 🏗️
분양권은 건설사가 새로 짓는 아파트를 청약을 통해 당첨된 사람에게 주는 권리다.
아직 건물이 완공되지 않았지만, 향후 입주할 수 있는 미래의 권리로 거래가 가능하다.
예를 들어, A 건설사의 신규 아파트 청약에 당첨되면, 그 당첨자는 해당 아파트를 계약금 및 중도금을 납부하며 분양권을 보유하게 된다.
📌 주민등록상 주소와 무관하게 전국 청약이 가능하며, 실거주 요건 등 조건은 따로 붙는다.
3. 입주권과 분양권의 주요 차이점 비교 🔍
| 구분 | 입주권 | 분양권 |
|---|---|---|
| 발생 경위 | 재개발/재건축 구역의 기존 주택 소유 | 청약 당첨 |
| 등기 여부 | 등기 없음 (권리로 인정) | 등기 없음 (분양계약으로 확인) |
| 세금 | 다주택자에 포함 | 다주택자에 포함 (2023년부터 강화됨) |
| 전매 제한 | 없거나 지역에 따라 상이 | 투기과열지구 내 전매제한 있음 |
| 취득 시점 | 관리처분계획 인가 시점 이후 | 청약 당첨 시 |
⚠️ 둘 다 ‘아파트가 완공되기 전의 권리’라는 점은 같지만, 발생 배경과 법적 지위가 다르다.
4. 거래 시 주의할 점 ⚠️
입주권과 분양권 모두 투자 수단으로 거래되기 때문에 세금 문제가 복잡하다.
- 📌 입주권은 토지 지분이 포함되기 때문에 취득세와 양도세에서 실물 주택처럼 취급됨
- 📌 분양권은 2023년부터 다주택자 포함되어 양도세 중과 대상이 될 수 있음
- 📌 청약자격, 실거주 의무 여부, 전매 제한 조건은 반드시 확인해야 한다
🏦 부동산 계약 전 반드시 세무 전문가와 상담하거나 LH·국토교통부 자료 확인이 필요하다.
🔑 요약
🔹 입주권은 재개발 구역의 원주민에게 부여되는 권리이고, 분양권은 청약 당첨으로 생긴 권리이다.
🔹 두 권리 모두 아파트 입주 전 단계에서 거래 가능하지만, 세금과 법적 취급이 다르다.
🔹 입주권은 토지 지분이 포함되어 더 실물 주택에 가깝고, 분양권은 규제가 많다.
출처: 한국토지주택공사(LH), 국토교통부, 국세청 홈택스