종부세 기준, 대상자, 공제금액, 계산 방법 (2025년 기준)

종합부동산세(종부세)는 일정 기준 이상의 부동산을 보유한 사람에게 부과되는 세금이다.

특히 1주택자와 다주택자의 기준이 다르고, 해마다 공제 기준도 달라져서 많은 사람들이 헷갈려한다.

이번 글에서는 2025년 종부세 부과 기준, 대상자 구분, 공제금액, 계산 방법까지 단계별로 쉽게 정리한다.

 

1. 종부세란 무엇인가? 💡

종합부동산세는 국세 중 하나로, 공시가격을 기준으로 일정 금액을 초과한 부동산 자산에 대해 부과된다.

1년에 한 번, 12월 1일까지 납부해야 하며, 주택뿐 아니라 토지, 상가 등도 과세 대상이 될 수 있다.

 

2. 누가 대상인가? 👨‍👩‍👧‍👦

종부세는 과세기준일(6월 1일)을 기준으로 보유한 부동산 가액을 합산하여 부과된다.

2025년 기준 과세 대상자 구분은 아래와 같다:

• ✔ **1주택자:** 공시가격 합산액이 12억 원 초과 시 과세
• ✔ **다주택자(2주택 이상):** 6억 원 초과 시 과세
• ✔ **법인:** 보유 부동산 전체에 종부세 부과 (공제 없음)

1주택자 중 고령자 또는 장기보유자는 일부 세액공제가 적용된다.

 

3. 공제금액 및 세율 📊

공제 기준 (2025년)

• 🏠 **1세대 1주택자:** 12억 원 공제
• 🏘️ **1세대 2주택 이상:** 6억 원 공제

세율 (2025년)

과세표준	1주택자	다주택자
0~3억	0.5%	0.6%
3~6억	0.7%	0.9%
6~12억	1.0%	1.2%
12~50억	1.4%	1.6%
50억 초과	2.0%	2.2%

💡 알아두세요
과세표준은 '공시가격 × 공정시장가액비율 – 공제금액'으로 계산한다.
2025년 공정시장가액비율은 80%로 유지된다.

 

4. 종부세 계산 방법 예시 🧮

예시: 1주택자, 공시가격 15억 원

1. 1) 과세표준 = 15억 × 80% – 12억 = 0.0억 (3억)
2. 2) 세율 적용 = 0~3억 구간이므로 0.5%
3. 3) 종부세 = 3억 × 0.5% = 150만 원

※ 여기에 지방교육세(20%)와 농어촌특별세가 추가될 수 있다.

 

5. 납부 방법 및 유의사항 💳

종부세 고지서는 11월 중순에 발송되며, 12월 1일까지 홈택스 또는 금융기관에서 납부해야 한다.

분할 납부 또는 카드 납부도 가능하며, 고령자 세액공제 및 장기보유 공제를 신청하려면 별도 서류 제출이 필요하다.

⚠️ 주의하세요
부동산 명의 분산이나 세대분리만으로 종부세를 회피하려 하면
'세대합산' 규정으로 불이익을 받을 수 있다.

 

🔑 요약

• ✔ 종부세는 공시가격이 일정 기준을 넘는 주택 보유자에게 부과
• ✔ 1주택자는 12억 원, 다주택자는 6억 원 공제
• ✔ 과세표준 = 공시가격 × 80% – 공제
• ✔ 세율은 과세표준에 따라 0.5~2.2% 누진 적용
• ✔ 납부는 12월 1일까지, 고령자/장기보유자 공제는 별도 신청 필요

출처: 홈택스, 국세청, 종합부동산세법